前言
2021年7月1日，根据《武汉市居住权登记操作规范（试行）》，王女士和其母亲邓女士一同来到武汉市江汉区政务服务大厅，成功申领了武汉市首张载明居住权的不动产登记证明，这意味着王女士成功在自己的住宅上为母亲设立了居住权，保障了邓女士老有所居。
2021年《民法典》正式确立了居住权这一新的物权种类，居住权作为一项满足生活居住基本需要的权利，具有很强的扶弱、施惠功能。然而在实践中，不可避免地会出现居住权碰撞强制执行的情况，在这种情况下，居住权可以通过强制执行得到实现吗？强制执行下房屋的居住权还可以得到保留吗？本文将在案例剖析的基础上，对执行中的居住权问题提出几点实操建议，希望对大家有所帮助。
01 居住权可以通过强制执行实现
2014年患病的徐女士立下遗嘱：房子赠与其弟许先生，丈夫李先生再婚前可以住。后经过诉讼，洪山区法院判决许先生获得该房所有权，而李先生可以在该房内继续居住。判决后，李先生一直居住在该套房屋内。
但2021年年初，许先生突然将该套房产上网拍卖，为了避免房产拍卖影响居住，李先生拿着判决书到洪山区法院执行局，申请居住权强制执行，并在法院工作人员的配合下来到洪山区政务服务中心，在不动产登记部门办理了居住权登记。
本案是《民法典》生效以来，居住权强制执行的第一个案件。
本案中，李先生通过判决确定了自身对案涉房屋的居住权，属于判决居住权的类别，根据《民法典》第二百二十九条之规定：“因人民法院的法律文书导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力。”。
但需要注意的是，根据《民法典》第三百六十八条之规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。”，因此为充分保障居住权人利益，建议在判决取得居住权后，仍应及时办理居住权登记。
如因当地行政主管部门无法配合时，可以考虑通过申请强制执行方式获得救济。
02 创新设立居住权，新思路破解执行难题
申请执行人昌荣公司与被执行人牟X纯、李X芬承揽合同纠纷一案，因被执行人李X芬除南岸区某村84号房屋（李X芬名下的唯一住房）外无其他财产可供执行，为了保障被执行人生活所必需的住房同时保证执行程序的继续进行，昌荣公司请求仅执行房屋所有权，并承诺在该房屋上为李X芬设立居住权，房屋抵债后李X芬（申请执行时李X芬年满七十一岁，牟X纯已死亡）可以免费继续居住直至死亡。
后李X芬以该房屋是其唯一住房为由，提出执行异议，请求撤销裁定，终止执行，但被驳回。
司法实践中，虽然根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“执行异议和复议规定”），申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，即可推动继续执行该唯一住房，但当遇到被执行人是“孤寡老弱”或者其他特殊人群时，又或者房屋流拍后无法预留租金时，执行法院往往很难继续推动对房产的执行，便以“暂不具备处置条件，也无其他可供执行财产”终结本次执行。
本案创新的将房屋所有权和居住权分离开，在保证被执行人生活必需住房的基础上，顺利执行房屋所有权，保障了债权人的权益，为执行被执行人名下唯一住房提供了新的思路。
03 实操建议
1. 对于居住权人：
根据《民法典》第三百六十八条之规定，居住权人无论是通过合同方式、遗嘱方式、判决方式还是承继方式获得居住权，都应及时到登记机构进行居住权登记，因为登记居住权是一种最为标准的居住权，类比已登记的不动产物权，在法院查封之前设立并已经办理登记的居住权，该登记后的居住权可以排除可能影响居住权的行为。
即使房屋面临执行，居住权人的居住权也能够得到保护。
另外，当案外人的居住权人面对法院不认可案涉房屋上设立的居住权并且准备“去居拍卖”的情况时，为了维护居住权人的居住权，根据“审执分离”原则，居住权人可以通过案外人异议之诉进行相应的权利救济。
2. 对于申请执行人及其代理律师：
当被执行人为自然人，且名下除唯一房产外无其他财产可供执行时，建议可以先依据“执行异议和复议规定”，以同意拍卖后预留租金的方式（实践中，按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人提供居住房屋，因相对于预留租金复杂，往往较少采用），推动房产进入拍卖处置流程。
如房产流拍，此时不存在“拍卖后预留租金”的实施条件，为了能够“以物抵债”，尽早实现债权，我们可以根据被执行人的实际情况，与执行法院沟通在保留被执行人一定期限的居住权下，仅执行案涉房屋所有权，以免出现“房产暂不具备处置条件，也无其他可供执行财产”而被终结本次执行。
结语
《民法典》设立居住权制度具有极强的施惠扶弱性质，将房屋的占有、使用的用益物权从房屋所有权中分离出来，能够充分发挥房屋的使用价值，满足多方主体的住房需求。但是目前，房屋居住权制度还存在许多空白，需要进一步规范和明确。我们总结了关于强制执行视角下居住权的三个观点，希望能对您有所帮助。
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本文作者：黄雅妮 执着团队
