作者：王志苹
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明天就是11.11了，往年今晚才是剁手的决战之夜，但是今年的“双十一”购物狂欢节已经提前进场，嗨了21天，媒体预测销售金额或将突破3000亿！
我们注意到今年双十一的热门商品除了以往常规的服装、美妆、电子产品外，淘宝首页多了一样“爆款商品”—法拍房。
“一元起拍”+“税费规范”，这个双十一“法拍房”到底跟往年有什么不同？能剁手来一套吗？
作为专业的执行律师，根据我们以往丰富的“法拍房”执行回款经验告诉你：法拍房当然可以买，但机遇中往往也蕴藏着风险。
一、一元起拍，法拍房不止7折起
“法拍房”顾名思义是被法院强制拍卖的房产。法拍房的来源主要有4个途径：房屋按揭贷款违约、债权债务纠纷、司法没收以及无主房屋，其中前两者的房源数量最多。
超低价格是法拍房的最大吸引力！
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖，一拍起拍价可以是评估价7折，二拍可以在一拍基础上再打8折，就是惊爆价的5.6折。
而浙江省在今年七月份，发布了《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，涉及刑事案件的房产，可以一元起拍！一时间，一元起拍的法拍房，引得无数捡漏者蜂拥而至。
7折甚至1元起拍的法拍房，虽然价格非常诱人，但是竞买人需要避免以下5个雷区。
二、“五大雷区”要规避
1.涉刑案件类型提前尽调，避免“黑色隐患”
经过收集整理，我们对目前“一元起拍”的涉刑案件法拍房刑事案件类型做了分析归纳，根据买受人可能会遭受的骚扰或暴力风险等“黑色隐患”做了下述3个分级：
- 一类：相对安全
涉案类型为经济类犯罪，例如：受贿罪、挪用资金罪、非法吸收公众存款罪等。涉及这类犯罪的法拍房，黑色隐患可能性较小，相对安全，竞买人可以参与竞拍。
- 二类：谨慎考虑
涉案类型为暴力类犯罪，例如：故意杀人罪、绑架罪及非法拘禁罪。法拍房涉及到这类犯罪，且受害人在房屋内死亡的，即大家所说的“凶宅”，如果竞买人忌讳，建议竞买人谨慎考虑是否参与竞拍。
- 三类：尽量避开
涉案类型为涉黑类犯罪，例如：组织、领导、参加黑社会性质组织罪、寻衅滋事罪等。如果法拍房涉及到涉黑类犯罪，竞买人经过调查评估发现，竞买该房屋之后很可能会因原房屋所有人遗留的复杂背景，遭受泼红漆、打砸等骚扰或暴力行为，建议竞买人尽量避开此类房产。
竞买人在对法拍房情况进行调查时可以参考以下4种方式：
- 下载附件，查看执行依据
- 向负责法拍房的法官进行电话咨询了解
- 通过裁判文书网进行检索
- 实地看房时，询问邻居和物业工作人员
2. 评估报告+现场看房，二步避开“房屋现状”瑕疵
法拍房是以现状拍卖，因此在拍卖公告中往往会注明：拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等瑕疵不作担保，由买受人自行承担相关责任。
我们强烈建议竞买人通过“评估报告+现场看房”两步结合的方式，对房屋现状进行充分了解，避免出现“图片与实物不符”的重大雷区。
法拍房拍卖网页中的【标的物介绍】部分，一般会附有评估机构的《评估报告》。《评估报告》会对评估房屋的范围、土地状况、装修情况、权属状况及区位状况（着落、交通、周边环境及公共配套措施）等进行详细的说明。相当于专业人士为房屋做了一次全面体检，具有重要的参考价值。
竞买人在现场看房前通过阅读《评估报告》对房屋有一定了解。在到现场看房时，对这些重要的信息进行一一核实，避免在买受房屋后才发现房屋的破损、漏水、发霉、房屋实际面积不符、房屋结构发生改变、周边环境差、噪音严重等问题。
3. 事先核查是否具备购房资格，避免无法过户
很多人都会认为法拍房是无购房资格者的福音，可以突破当地的限购政策圆了购房梦。但以截至目前，仅检索到上海法拍房不限购，北京、深圳、广州这三个一线城市以及一些热门城市，例如：南京、佛山、三亚、海口等，竞买人还是必须具有当地的购房资格才行。且限购政策可能随时发生变化。
如果竞买人在成功竞拍房屋后，才发现自己不符合当地限购政策要求，不同法院采取的措施不尽相同，主要有以下三种情况：
1）买受人在支付尾款前悔拍的，法院会裁定高达几十万甚至上百万保证金不予以退还；
2）买受人在支付全部款项的，虽然无法过户，但买受人可以凭借法院裁定占有使用该房屋，等到买受人符合过户条件再到房管部门办理过户手续；
3）因买受人不符合当地限购政策，法院直接裁定竞拍结果无效，买受人最终落得钱房两失的结局。
房屋限购具有政策性、区域性、复杂性的特点，各地区法院的处理方式也不尽相同，因此竞买人在竞拍前务必事先核查是否具备购房资格，以免钱房两失。
4. 落实房屋腾退和入住情况，避免有房不能住
最高院在《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中明确提到人民法院负责不动产腾退，但是买受人还是要面临能否顺利腾退和安心入住的两大问题。
一方面，腾房的时间以及过程是否顺利，存在不确定性。如果遇到在拍卖公告中注明：“腾退面临困难”的情况，建议竞买人谨慎考量。如果该法拍房存在在先租赁关系，那么根据“买卖不破租赁”，若是承租人不同意腾房，买受人可能只有等到租赁合同到期或解除后，才能让承租人腾房，则可能需要为此支出额外成本或较长时间无法入住。
所以，法拍房的竞买人在竞拍前一定要落实该房屋是否能够顺利腾退和入住，避免即使成功竞买，也难以入住的风险。
5. 预先了解欠付水电费、物业费，避免隐性成本
法拍房的起拍价格、甚至成交价确实会比普通的二手房便宜不少，但是法拍房的拍卖价格仅是“裸房”价格，想真正购买到手，竞买人还得特别注意是否存在其他隐性成本。
目前很多法拍房的拍卖公告中会列明如有欠缴“水电费、物业费、供暖费等”这些费用均由买受人承担。
我们曾经遇到一件房产的拍卖，因房屋长期空置，被执行人失联，房屋积欠了近十万元的物业费用，导致竞买人最终实际购房的支出甚至高出市场价格。
因此，建议竞买人在竞买前事先了解是否存在欠付水电费、物业费等其他隐性成本，合理考虑竞买价格。
三、税费承担规范了，竞买人还需注意这一步
2020年10月19日，在《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》（以下简称“《答复》”）中，国家税务总局及最高人民法院明确发文：司法拍卖税费依法由相应主体承担，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费。
1. 税费承担规范，买受人实际负担税费的重大优惠
我们以上海市城区一套普通住宅的法拍房为例，该房屋由原房主叶某于2019年2月1日以700万元购入，面积为148.06㎡，2020年11月11日，买受人陈某（唯一首套住房）以1000万元价格竞拍购得，其中所产生的税费如图所示：
根据国家税务总局及最高人民法院在《答复》中要求，该法拍房的税费由原房主和买受人各自承担，相较于之前由买受人概括承担，买受人陈某实际承担的税费将减少79.05万元。毫无疑问，这将大大降低法拍房买受人的竞拍经济成本和不确定风险，对竞买人是重大利好。
2. 适应新规，买受人记得及时向法院申报，退回垫付税费
在《答复》发布之前，很多法拍房的拍卖公告中注明的是：一切税费均不包含在拍卖成交价中，全部由买受人另行支付、自行承担。
《答复》发布之后，我们关注到，部分法拍房的拍卖公告已变更为：税费依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自支付，原权利人负担的部分由买受人在辅助机构陪同下先行垫付，自垫付之日起十个工作日内，持有效支付凭证至法院申报退款，逾期视为买受人自愿支付。
特别提醒竞买人，根据拍卖公告要求，在垫付了税费后，及时向法院申报退款，真正享受到新规带来的福利。
四、结语
虽然竞买人在竞买法拍房时可能遇到一些雷区，利益受损，但客观来说，法拍房确实给竞买人带来不小的价款优惠，在一些城市还为不符当地限购政策的竞买人圆了购房梦。
作为一项优质资源，法拍房的管理会越来越规范透明，只要购买前仔细甄别，谨慎付款，法拍也能买好房。
