前言
执行案件中，得益于越来越先进的查控系统，执行法院通常对被执行人名下房产进行查封或轮候查封。，作为轮候查封房产的债权人，除了坐等房产拍卖，等候拍卖、分配外，对查封房产还有其他执行突破口吗？我们发现还可以从房产租金的角度，寻求有效执行的路径。
我们结合近期的成功经验与目前实务，分享房产租金执行的思路与难点，作为一个执行小妙方，供大家参考。
一、轮候查封的房产，仍可考虑执行房产租金
（一）调查房产租赁关系，如有租金，抢先下手
房产作为执行案件中最主要的财产种类之一，是执行法院发起网络查控的重点对象。因此，如被执行人名下有房产，当我们介入案件代理时，往往已经有了一连串的查封记录。此时，因债权人是轮候查封，执行法院一般都不再将该房产作为关注重点。
在我们代理的案件中经常面临了上述困境。
但在近期的一个代理案件中，我们通过开源网络发现被执行人的房产虽然被查封，却仍有对外出租给酒店、商铺等进行经营，随后通过线下调查，确认情况属实，遂立即申请法院执行相应租金。
（二）轮候查封的房产，可以绕开首封法院，直接执行租金吗
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条规定：“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。”，而房产租金属于法定孳息，法院对被执行人名下房产的查封效力并不及于房产租金。
因此，如果首封法院仅是对房产的物权进行查封，没有对房产租金采取执行措施，其他债权人可以对房产租金采取执行措施，关键看谁能快速抢占先机。
（三）有抵押的房产，可以绕开抵押权人，直接执行租金吗
根据《民法典》第四百一十二条规定，抵押权人有权收取抵押房产的天然孳息或者法定孳息，理论上，无论该房产被谁查封，均不影响抵押权人优先受偿，抵押权人可行使抵押权优先收取房产租金。
但是，基于除外条款——“抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外”，其他债权人仍可在抵押权人未通知房产承租人收取租金前，抢先下手，尽量回收债权。
二、如何执行房产租金，扣留、提取收入还是冻结第三方债权？
对于房产租金应采取何种执行措施？实务中主要存在两种观点：
第一种观点认为，租金属于被执行人的收入，应按照《民事诉讼法》第二百五十条采取扣留、提取收入的执行措施。
第二种观点认为，租金基于租赁合同产生，是出租人对承租人享有的债权，应按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十九条采取冻结债权并通知履行的执行措施。
我们更认同第一种观点：
债权可基于合同、侵权、不当得利、无因管理等而产生，收入是一方向另一方履行金钱给付义务所得，虽然从民法理论上看，收入本质上也属于债权，但《民事诉讼法》第二百五十条规定可知，该条款所指的收入有其特定含义，并非广义上的收入，形式可以是被执行人依法所得和依法可得的工资、奖金、劳务报酬、咨询费或存款利息等。
因此，我们认为《民事诉讼法》第二百五十条的收入应涵盖被执行人具有一定的人身属性或持续性、连续性特征的收入，此类收入不同于其他债权，理应区别对待。而就房产租金而言，给付的时间、金额及方式通常都很明确，符合《民事诉讼法》第二百五十条规定的收入类型，对其采取扣留、提取收入的执行措施更为合适。
此外，有观点认为《民事诉讼法》第二百五十条规定仅适用于被执行人为自然人的案件，但我们认为该条文并未明文表述只适用于被执行人为自然人的案件，不应当擅自对其作限缩解释，而且，对于房产租金，被执行人是自然人还是法人或其他组织对法院采取执行措施并无差别。
三、执行房产租金的三个难点与应对
难点一：实施执行措施较为困难
在执行房产租金前，法院需提前调查相关租赁情况，但因目前房产租赁没有强制备案规定，这将大大增加法院调查工作的难度。在完成调查工作后，法院需依法向承租人发送执行裁定书和协助执行通知书，如果遇承租人较多的，容易出现承租人集体抵制情况，这将可能导致相关措施最终无法实施。
因此，我们作为案件代理律师，需要更多的帮助法院解决前期的调查工作，尽可能将租赁情况落实到位，并尽量协助做好与承租人的沟通工作，有助于法院执行文书的顺利送达。
难点二：承租人后期配合度普遍不高
执行房产租金离不开承租人的持续协助与配合，但承租人并非执行案件当事人，在实务中他们对法院执行工作的配合度并不高，即便法院采取了执行措施也并未能真正发挥作用，特别是在承租人较多的案件，如有个别承租人不配合法院将租金支付至指定账户，其他承租人很可能有样学样。
所以，我们在有选择的情况下，一般也会对承租人进行筛选，优先选择国企、大型企业（比如银行网点）等较易配合的单位推进。
难点三：房产租期届满后续约率不高
从被执行人角度来看，若其知道房产租金会被法院扣留、提取的，在租期届满后很可能会怠于磋商续约或签订新的租赁合同；从承租人角度来看，作为被动卷入执行案件的第三方，若其知道自己承租房产已被法院采取执行措施，必然会引发其对租赁关系稳定性的担忧，这将严重影响其续约的积极性。
故，我们对租金的执行，往往只是作为整体执行方案中的一部分，仍需要多种维度、多种途径，综合考虑，采取措施。
结语
综上，在被执行人名下有房产且又对外出租的情况下，执行房产租金是帮助债权人回收债权的途径之一，但在实际操作过程中，无论是法院还是代理律师都需注意把握执行时机，提前预判可能遇到的困难并制定应对措施，以实现最大限度的执行回款。
本文作者： 程玲玲「执着」团队 编辑：缪文英
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